[스크랩] 돈되는 NPL 부실채권 /돈버는 엔피엘 부실채권 물건 고르는 팁!!!
돈되는 NPL 부실채권 물건 고르는 팁!!!
NPL투자는 시작할 때부터 전체(부동산분석, 권리분석, 채권분석, 수익분석)를 철저하게 조사하여 직접낙찰 받아야 큰 수익을 올릴 수 있답니다!!
채권행사권리금액보다 채권최고액이 작으면 채권행사권리금액을, 채권행사권리금액보다 채권최고액이 크면 채권최고액으로
응찰하면 경매 차지 할 수 있어요!!
부실채권투자로 직접낙찰 받을 때의 큰 장점은 채권행사권리금액 또는 채권최고액으로 고가 응찰하는 경락가격 올리기예요~
채권 매입가격보다 채권행사권리금액이 높은 경우 일반 입찰자에 비하여 경락 가능성이 높아져요!!
고가응찰로 낙찰 가능성은 100%배당만으로 투자금액을 회수 합법적으로 양도소득세를 절세
경매부동산의 감정가격과 제1저당권과의 금액 차이가 클수록 우수한 물건이고, 채권최고액(저당권설정금액)과 실채권액과의 차이가 클수록 수익을 올리는 물건이랍니다!
경매감정가격과 1순위저당권 설정액과의 차이가 큰 물건
저당권 설정금액과 실채권 청구액의 차이가 큰 물건특수권리가 있어 유찰이 많이 된 물건
-펌글-
NPL 부실채권 이란 무엇인가?
NPL(Non Performing Loan)이란 금융권의 무수익여신, 미회수채권 또는 부실채권을 말합니다.
돈을 빌려준 은행이 채무자가 이자를 제 때 지급하지 못하는 부실채권이 많아지는 경우, 금융감독기관은 제대로 갚을지 능력도 판단하지 않고 돈을 빌려주었다며 화를 내고 간섭하게 되면서 은행은 피곤해집니다.
그래서 부실채권이 많은 은행에 대해서 은행의 부실을 피하기 위해 감독당국은 다양한 조치를 취합니다.
이 때 은행은 빌려준 돈을 받기 위해 시간이 오래 걸리는 부동산경매 대신 받을 돈에 대한 권리를 빨리 팔아서 부실채권(NPL)을 털어내고자 노력합니다.
이 같은 상황에서 은행은 부실채권을 개인에게 몰래 팔 수 없으므로 부실채권 명단에 올라간 부동산담보대출의 권리를 작게는 몇 백억원에서 많게는 수 천억원 또는 조 단위로 묶어서 금융감독위원회에 등록합니다. "이렇게 팔겠습니다"라고 신고하는 거라고 보시면 됩니다.
그런데 사는 사람이 있어야 팔 수 있는 것 아닙니까? 금액의 규모로 보나 채권의 성격으로 보나 아무나 살 수는 없고, '자산유동화에 관한 법률'이라는 것이 있는데 이 법에 따라 일정기준을 충족하는 일종의 무늬만 회사인 자산유동화회사(SPC : Special Purpose Company)에게만 바겐세일을 한다고 보시면 됩니다.
이렇게 부동산담보채권을 도매가격으로 넘기는 행위는 법적으로 아무런 하자가 없고, 이런 부실채권을 NPL이라고 부릅니다.
'NPL·경매' 악용 예방하는 똑똑한 투자법은? [아경e 2016.05.31]
국내 부실채권(NPL) 시장이 떠오르고 있다. 은행들의 NPL 매각 의지와 저금리 시대 새로운 투자처를 찾는 수요가 맞물리면서 NPL 시장은 부동산 재테크의 블루오션으로 자리잡고 있다.
NPL 시장이 활성화되면서 고수익 재테크 수단을 찾는 투자자들의 관심도 커지고 있다. 하지만 무턱 대고 NPL 투자에 나섰다가 낭패를 보는 사례도 적지 않다.
이런 상황에서 NPL선도기업 유암코와 아시아경제TV는 NPL 투자자를 대상으로 NPL·경매 악용사례를 예방하기 위한 제3기 '건전한 NPL·경매 아카데미'를 개최한다. 이번 강의는 NPL 시장과 구조에 대한 전반적인 이해를 비롯해 권리분석, 실제 투자사례, NPL 매각 사례 등을 꼼꼼히 짚어 줄 예정이다.
경기가 어려워지면서 부실채권(NPL)이 늘어나고 있다. NPL 시장이 커지면서 NPL 투자가 부동산 시장의 블루칩으로 떠올랐지만 NPL 시장에서 누구에게나 수익을 보장하는 것은 아니다.
최근에는 무턱대고 NPL 시장에 뛰어들었다가 낭패를 보는 사례도 적지 않은 만큼 NPL 시장에 대해 알고 투자에 임해야 한다.
다른 수익사업도 마찬가지겠지만 NPL 시장에서는 "아는 만큼 보인다"는 경구가 진리로 통한다.
# 지방건설사 대표이자 지방 유지로 자존심이 강한 A씨는 지난 2007년 은행에서 55억원을 대출받아 경남 통영시에 지하 2층 지상 8층의 대형상가를 건립했다. A씨는 선물을 지은 후 백화점 용도로 사용하려고 했지만 상권 미비 등 건물 활성화에 실패하면서 대출 채권이 부실화되고 말았다.
위에서 예를 든 A씨의 건물은 감정가가 140억원을 넘는 대형건물이지만 대부분 공실 상태로 상럽용 가치가 매우 떨어진다.
실제로 공매진행 과정에서 56억원까지 입찰가가 하락했지만 매각에 실패했다.
A씨의 건물 처분을 맡은 B사는 건물을 살리고자 하는 A씨의 의지가 강한 점을 확인하고 가격이 비싼 건물의 저층(1~2층)은 매각하고,A씨 소유 3~8층 중에도 2개층을 제외하고 모두 매각했다. B사는 이를 통해 47억원을 회수하고 A씨는 채무는 모두 탕감 처리됐다.
안갑준 대한법무사회 법제연구소장은 "A씨의 경우는 채권자와 채무자가 서로 윈-윈한 케이스"라면서 "채무자는 건물의 일부를 잃었지만 건물의 일부는 계속 본인이 보유할 수 있게 됐고, 채권자는 매입가 이상으로 채권을 회수했다"고 평가했다.
안 소장은 "이처럼 실제 NPL 처분사례를 통해 NPL의 분석과 매입방법, 적정매수가격의 산정 등 NPL 투자에 대한 모든 것을 배우게 될 것"이라고 말했다.
NPL 부실채권 투자 비법과 규칙[김승래 교수 단국대 정책경영대학원/법학박사]
NPL(Non-Performing Loan)은 은행에서 부동산담보대출을 받고 대출이자가 3개월 이상 연체된 무수익 여신으로 일반적으로 부실채권이라고 불리고 있다.
즉, NPL은 금융기관이 개인에게 신용 또는 담보 대출을 했다가 수개월 돌려받지 못했을 때 발생한다.
NPL 부실채권 물량이 대량으로 쏟아져 나오면서 전문가들도 초보자들도 ‘특수부실채권’ 매물에 관심을 많이 가지고 있는 추세이다. NPL 부실채권이 세간에 주목을 받으면서 이제는 ‘재테크의 블루오션’으로 불리고도 있다.
부동산 NPL을 취득했을 때 수익을 내는 방법은 통상적으로 두 가지다. NPL 물건이 경매에서 낙찰이 되면 채권액을 배당받는 방법이 있으며, 다른 하나는 NPL 물건 경매에 자신이 참여해 직접 낙찰을 받는 것이다. 경매업계에서는 두 번째 방법이 종종 쓰이는데, 자신이 그 물건의 채권자이기 때문에 다른 응찰자보다 정보가 풍부하고 낙찰가도 유연하게 조절할 수 있기 때문이다.
원래 재테크라 하는 것은 ‘타이밍’이 중요한데, NPL 매입 역시 타이밍과 비법, 기본적인 지식과 상식이 있어야 투자에 성공합니다. 그냥 편한 방법만 모색하고 고정관념에 의해서 판단을 하면 투자의 위험과 리스크가 클 수밖에 없다.
오늘은 NPL 부실채권 매입과 투자시에 지켜야 할 규칙과 노하우 몇 가지를 소개하기로 한다.
1. 인터넷 정보를 이용해 물건을 분석하고 시세를 파악하고 현황조사를 꼼꼼히 해야 한다.
이는 시간을 절약하는데 중요한 역할을 하는데, 인터넷 정보를 활용할 때에는 NPL 매입 전문가와 함께 전반적인 테크닉을 연구하는 것이 좋다.
2. 현장을 조사해보고 흙 속의 진주를 찾아라!
현장답사와 관공서 방문 등을 통해 부동산에 대한 임장활동을 하는 것은 지역 분석에 탁월한 실력을 갖추게 하는 부동산투자의 첫걸음이다. 특히 대중교통이용, 역세권 등과 같은 지역을 잘 살펴보고 지역 특성과 부동산시장 흐름을 잘 파악해야 한다.
3. 물건 분석, 수익성 분석에 중점을 둔다.
NPL 투자시에 부실채권 물건을 배당받는 것이 중요하지만, 그보다 더 중요한 것은 하자가 있는 물건은 아닌지, 내재성 미래가치성을 더 살펴보고 판단해야 한다.
업종변경, 리모델링 등을 통해 수익률을 높일 수도 있으며 실제 업종 변경으로 대박을 터트리는 사례도 있으므로 시대의 트렌드와 발상의 전환을 통해서 수익성을 잘 따져봐야 한다.
4. 관련 지식과 사례, 판례를 최대한 습득하고 노력한다.
‘아는 것이 힘’이라고 모르면 타이밍을 잡지도 못하고 모르면 패가망신 할 수도 있는 게 재테크 세계이다.
대학강의 또는 인터넷강의 등과 같은 수강을 통해서 NPL 부실채권 공부를 꾸준히 하고 학습하는데 시간과 비용을 투자해야 성공할 수 있는 것이 기본이다.
이러한 노력을 통해 재테크에 성공하게 되면 그 비용은 투자가치가 분명 있는 것이니, 개인의 노력을 통해서 NPL 매입 물건 정보와 노하우, 투자비법 등을 최대한 습득해야 할 것이다.
모름지기 모든 재테크에는 공부한 만큼 비례해 그 수익을 발생하는 것이라는 평범한 진리를 다시 한 번 상기하시기 바란다.
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