2015年02月25日（水） 週刊現代
全国民必読 まもなく不動産(東京・大阪)大暴落へ あなたが思っているより早く来る!相続税の心配など、無用です
도쿄・오사카 부동산 대폭락, 당신의 생각보다 빨리 온다
2015년 02월 25일 주간 현대 번 역 오마니나
<재개발이 진행 중인 도쿄 만의 토요스豊洲 지역 [PHOTO] gettyimages>
언제 팔아야 할 것인가
올림픽 개최라는 "대의명분" 아래, 수도권의 재개발이 진행되고 있다. 그러나 조만간 버블이 터질 것이라는 것은 부동산 업계의 암묵적인 약속이다. 내가 살아남기 위해서는, 재빨리 달아날 수밖에 없다.
"최근, 저한테 부동산 상담을 하러 오는 사람에게, 자주 똑같은 질문을 받고 있어요" "도쿄 올림픽 전에, 팔아치울 수 있습니까?' 라고 말입니다."
이렇게 말하는 것은, 사카키 아파트 시장 연구소의 사카키 쥰榊淳司씨다.
"대부분이 7000만~8000만 엔이 넘는, 입지 좋은 도심의 부동산을 구입하는 사람들입니다. 자신이 살려고 구입하는 사람, 투자용으로 구입한 사람 등 목적은 다르지만, 모두 '2020년의 올림픽을 하나의 고비로 보고있다"
올해 1월에 상속세법이 개정되어, 지금까지 상속세를 내야 할 걱정이 없었던 중산층 사람들이 절세 방법을 배우려고 세미나 등에 다니고 있다. "도심의 일등지가 아니면 세금이 나오지 않았지만, 교외의 단독 주택에 살고있는 가정이라도 상속세의 대상이 된다"는 말이 언론에서 선전되고 있기 때문이다.
하지만, 조금만 기다려 보시라. 상속을 하게 될 10년 후, 20년 후에 자신이 소유하고 있는 부동산의 평가액은 지금과 똑같다고 보장할 수 있을까.
절세 방법의 대표적인 예로, 타워 맨션을 취득하는 방법이 있다. 고층 아파트는 한 집이 소유하는 토지가 적기 때문에 상속세를 계산할 때, 그 평가액이 낮아 현금을 상속하는 것보다 훨씬 큰 절세 효과가 있기 때문이다. 그러나, 그런 노력을 한다해도, 부동산 시장 자체가 폭락해 버리면, 아무런 의미도 없다.
그리고 실제로, 상속 문제로 골머리를 썩히는 일이 바보처럼 느껴질수록, 거대한 폭락의 징조가, 찰랑찰랑 다가온다.
아직, 일반인의 귀에 자주 들리지는 않지만, 수도권의 부동산 업자들 사이에서 최근, 갑자기 화제에 오른 테마가 있다. 그것이 "2019년 문제"다. "19년이라는 해가 주목을 받고있는 데는 몇 가지 이유가 있다. 앞서 나온 사카키 씨에게 상담하러 오는 사람들처럼, 올림픽 이후의 부동산 대붕괴를 우려하는 사람들이 빨리 팔아 치우려고 하는 것도 그 중의 하나다.
완전한 공급과잉
컬쳐 스터디즈 연구소 대표로, "지가 하락시대에 자산을 지킨다" 라는 책의 편저자인 미우라 씨는 이렇게 경고한다.
"일본도 도쿄도 이미 성숙기에 있기 때문에, 이전의 도쿄 올림픽('64년) 때와는 상황이 다르다. 거액의 투자를 하더라도 도쿄 전체의 경제를 부양시키는 효과는 적고, 오히려 시설 유지부담을 엄중하게 겪게될 위험성이 높다"
그럼에도 불구하고, 올림픽 경기장의 부지에 수천 가구 규모의 아파트가 건설될 계획도 있다고 하므로, 공급 과잉이 될 것은 불을 보듯 뻔하다. 그외에 2019년이 주목되는 요인으로, 세대수의 감소가 있다. "e거주지 찾기 닷컴" 대표로 주택 컨설턴트인 히라 코이치 씨는 말한다.
"국립 사회보장 인구문제 연구소가 '13년에 발표한 추계에 따르면, 일본의 가구 수는 '19년의 5307만 가구에서 피크를 맞이해 '35년에는 4956만 가구까지 감소하는 것으로 전망되고 있습니다. 이미 일본의 총 인구는 감소하기 시작했지만, 가구 수를 간신히 증가한 덕분에, 주택시장 규모의 축소는 억제되어 왔습니다. 그러나 '19년을 기점으로 '최후의 보루'였던 가구 총수도 감소하기 시작해 "축소 마켓 시대" 에 돌입할 것입니다."
가뜩이나 주택이 늘어나기 시작하는데, 그것을 사는 사람 자체가 줄어들 것이다. 지금, 부동산 업계는 상속세 대책 붐과 전후 주니어 세대에 의한 구매에 의해, 나름대로의 호황을 누리고 있지만, 그것도 오래 가지 않는다는 것이 업계 내의 암묵적인 생각이다. 어느 중견 주택 건설업자는 이렇게 고백한다.
"2019년 무렵에 주택의 건설수요가 피크 아웃하는 것은 주지의 사실입니다. 국내 고객에 대해서는, "좋은 집을 지으면 가격이 하락하지 않아요"라면서 판매하고 있습니다만, 이미 주택 공급이 과잉이 되어있는 사실은 결코 말하지 않는다.
국내 시장만으로는 먹고 살수가 없기 때문에, 대기업과 손을 잡고, 동남아 등의 해외에서 집을 파는 움직임도 활발해지고 있습니다. 국내의 영업 사원은 그런 일은, 절대 티도 내지 않습니다만"
외국인 투자자의 도피
현재의 부동산 붐을 부추키고 있는 것은 부동산업자 만이 아니다. 외국인을 중심으로 한 투자자들이 엔화 약세를 배경으로 신축 아파트를 마구 사들이고 있는 것이다. 앞의 사카키 씨가 말한다.
「야마노테(도쿄의 지하철노선)선 내의 신축 아파트의 절반은, 투자용으로 구입되고 있습니다. 이번 3월에 준공될 것이 많이 있는데, 그런 것들이 임대로 나오게 되면, 도심의 임대 시장은 완전 공급 과잉이 됩니다"
투자자들은 가격상승을 기대하고 있는 부유층이므로, 부동산으로 대출이 되지 않아도 소란을 떨지 않는다. 하지만, 임대 시장의 상황을 보면, 수요와 공급의 격차가 확대되고 있는 것은 분명하다.
자신도 싱가포르에 도쿄의 부동산을 소개하고 있다는 S&S 인베스트먼트 대표 오카무라 사토시 씨는 말한다.
"해외 투자자들은, 부동산의 가격이 아니라 수익률(연간 임대 소득을 부동산 가격으로 나눈 값)에 주목하는데, 도쿄의 부동산 수익률은 3~5%로 높아요. 이미 크게 올라버린 싱가포르와 홍콩의 부동산이라면 1~2%이기 때문에, 비록 억대 맨션이라도, 그들의 눈에는 도쿄의 부동산은 저렴하게 비치는 것입니다.
지난해 오픈한 도라노몬 힐스 주택 등은 절반 이상이 외국인에게 팔린 것으로 보이고, 실제로, 밤이 되어도 불이 켜지지 않는 집이 많다. 다른 외국인에게 인기가 있는 것은 '3A'라고 불리는 아카사카, 아오야마, 아자부 지역이다. 같은 고급 주택지라도 백금(지역이름) 등은 거들떠 보지도 않는다. 요컨데 자신이 살기 위해서 라든가 장기적으로 다른 사람에게 임대하기 위한 생각으로 구입하는 것이 아니라, "장래에 매도하기가 쉬운 브랜드 물건"에 주목하고 있을 뿐인 것입니다 "
당연하게도, 이러한 가격 상승에 민감한 투자자들은 "매도시기"를 가늠하고 있습니다.
"외국인이 대량으로 도쿄의 부동산을 매입한 것은 '13년부터 '14년입니다. 자본 이득을 노리는 그들이 부동산을 매도하기 시작하는 것은, 구입으로부터 5년 후가 될 것이다.
왜 5년 후인가 하면, 명확한 이유가 있습니다. 일본의 세제는 취득 후 5년 이내에 매각하면 이익의 39%를 세금으로 내야합니다만, 5년 이상을 보유하면 세율은 21%로 내려 간다. 따라서, 최근 투자용으로 아파트를 구입한 사람들이, 일제히 팔기 시작하는 것은 2019년 전후가 되는 것입니다 "(오카무라 씨)
이와 같이 '19년에 부동산이 폭락할 요인은 여러가지라고 생각된다. 문제는 '19년까지는 폭락이 일어나지 않겠는가 하는 것이다.
결국, 경기는 인간의 마음과 시장의 분위기에 따라 좋게도 되고 악화되기도 한다. 지금은 아직 대부분의 사람들이 오를 것이라고 생각했다 하더라도, 사소한 것을 계기로, 한발 앞서 팔아 치우려고 생각하는 사람이 나오기 시작하면, 그때부터 그 다음은 폭주가 시작된다. 조금이라도 다른 사람보다 빨리 팔아 치우려고만 하기때문에 대폭락이 오는 것이다.
특히, 외국인 투자자들은 타이밍을 보는데 민감하다. '11년 3월에 준공된, 아리아케有明 맨션은, 같은 시기에 일어난 동일본 대지진을 계기로, 중국인 소유자들의 해약이 수십 건이나 있었다고 한다. 거기서 거주하는 것을 전제로 하지 않는 투자자의 입장에서 보면, 약간의 위약금을 지불하더라도, 하락이 예상되는 주택시장에서 달아나려고하는 것은 당연한 일이다.
결국, 커다란 희생이 되는 것은 부동산이 곧, 자신의 집이기 때문에, 용이하게 팔아 치울수 없는 일반인이라는 것이다. 앞에 나온 사카키 씨는 다음과 같이 조언한다.
"만약 도쿄 교외에 집이 있고, 조금 더 나이를 먹으면 도심의 아파트라도 이사하려고 생각하고 있다면, 집이 팔리기 전이라도 일찍 이사하는 것이 좋다"
곧 부동산 폭락은 온다. 도심의 부동산조차 버블이 붕괴할 것이기 때문에, 교외 나 지방의 부동산은, 자칫하다가는 팔고 싶어도 가격이 전혀 맞지 않을 가능성이 높다. (자세한 내용은 다음 장에서). 투자자들이 매도로 돌아서면, 이미 뒤쳐져, 당신이 생각하는 것보다 빨리 '그 날'은 온다고 생각해두어야 할 것이다.
그렇다면 구체적으로, 수도권과 킨키권(近畿圏)의 가치가 떨어지는 지역, 떨어지기 어려운 지역을 살펴보자.
사카키 씨는 "부동산이 위치하는 지역의 강점을 판단하는데 철도노선을 통해 생각하는 면이 많다"고 말한다.
"도쿄에서 연결되는 노선으로 그 종착역 쪽에 강한 지역이 있는 곳은, 하락하기 어려운 것입니다. 예를 들면, 요코하마横浜로 이어지는 토큐도요코東急東横線선은 강합니다만, 같은 도큐東急선이라도 전원도시田園都市 선은 종착역이 "시골"이므로 하락하기 시작하면 무섭습니다.
후타코 타마가와二子玉川 같은, 지금은 인기가 있지만, 입지적인 장점 이상으로 '이미지'때문에 최고 가격이 형성되어 있습니다. 지방에서 진행되고있는 폭락의 파도가 도쿄에 밀려 왔을 때, 마지막 방파제가 되는 것이 야마노테山手선입니다. 후타코타마가와二子玉川 등과 같은 세타가야世田谷区구의 땅값은 하락할 가능성이 높다.
또한 도요스豊洲, 아리아케有明, 하루미晴海 등 만(해안)을 낀 지역은 도심으로의 접근이 좋은 것 외에도, 올림픽의 영향으로 인기가 재연되고 있습니다만, 원래 개발자들이 머리로 설계도를 그린 마을은 매력이 오래가지 않습니다. 키치와吉祥寺 시모키타자와下北沢 처럼 자연스럽게 형성된 매력있는 도시에 비해 가격이 떨어지는 것도 빠른 것입니다 "
스기나미 · 네리마가 위험하다!
"현역 세대와 은퇴 세대의 비율을 측정하는 현역세대 부담비율을 계산하면, 미래의 땅값의 하락을 예상할 수 있습니다"라고 말하는 것은 앞서 언급한 미우라 씨. 미우라 씨가 레이타쿠麗澤大学 대학의 시미즈 히로清水千弘 씨와 함께 한 연구에 따르면, 2040년 시점에서의 땅값이 '2010년 시점의 3분의 1이하로 추산되는 마을로는, 아비코시我孫子市, 오메시青梅市, 우라야스시浦安市, 스기나미구杉並区, 네리마구練馬区, 마츠도시松戸市, 타마시多摩市, 가스카베시春日部市 등, 수도권을 대표하는 주거 지역이 꼽히고 있다. 네리마와 스기나미와 같은 23구내라도, 인구 감소라는 구조적인 땅값 하락 요인에서는 벗어날 수 없는 것이다.
땅값이 30년 동안 3분의 1이 된다는 것은, 과거 일본이 경험한 적이 없는 규모의 하락이다. 앞으로 몇 년 내에 두레박이 떨어지는 것 같은 폭락이 시작될 것은 분명하다.
"한편, 도쿄의 동쪽에는 기타센주北千住와 오시우에押上, 히키후네曳舟 등 도심과 가까운 비교적 땅값이 싼 곳이 있다. 서민적이고 물가도 싸고, 역전 맨션과 대학도 증가하고 있어 ,젊은 세대도 유입되고 있기 때문에, 앞으로 성장하는 도시가 될 것입니다."(앞의 미우라 씨)
오사카를 중심으로 한 킨키권近畿圏은 어떤가. "원래 수도권과 같은 버블은 거의 일어나지 않는다"고, 오사카의 맨션 건설업자는 말한다. 하지만, 버블이 일어나지 않는다고 해서 안심해서는 안된다.
"버블이 일어나지 않는 것은 오사카의 경제력이 약하다는 증거죠. 도쿄에서 폭락이 발생하면, 그 파도는 분명히 오사카에도 밀려 올 것입니다.
우메다梅田의 기타야드北ヤード 등 대규모로 재개발이 진행된 곳은, 나름대로의 버블이 보였기 때문에 큰 값으로 떨어지겠지요. 중앙구中央区、북구北区、서구西区 등의 역 근처에 건립된 타워 맨션도 위험하다. 반대로 北摂와 帝塚山 , 한신阪神 등 인기 주거 지역은, 수요에 따른 판매밖에는 되지 않기 때문에 그다지 크게 붕괴하는 일은 없을 것입니다."
한편, 킨키近畿에서 유일하게 버블 양상을 보이고있는 것이 '교토京都'다.
"교토라고 해도, 황궁御所 주변이나 下鴨의 고급 주택지 등 좁은 지역이지만 ....... 도쿄의 부유층이 세컨드 하우스로 구입하고, 그 중에는 도쿄의 야마노테선 내와 같은 정도의 땅값이 붙어있는 맨션도 있습니다. 그 지역에서 몇 백 미터만 벗어나도 반값이하로 계산되기 때문에, 버블이 터지면 크게 하락할 것입니다."(앞의 맨션 건설업자)
아베노믹스, 올림픽 등 귀에 듣기 좋은 말로 급성장하고있는 것처럼 보이는 일본의 부동산 시장. 그러나, 찬란한 타워 맨션이 얇은 얼음판 위에 세워져 있는 것이라면 .... 얼음이 갈라지는 소리를 놓쳐서는 안된다.
「週刊現代」2015年2月28日号 에서 講談社
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